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Nr. 74 von 356 Artikeln

Haftungsbeschränkung einer GbR bei Gewerbemietvertrag
 

Voraussetzungen der wirksamen Beschränkung der persönlichen Haftung eines Gesellschafters einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) auf das Gesellschaftsvermögen im Zusammenhang mit dem Abschluß eines Mietvertrages über gewerbliche Räume


Mit dieser Problematik hat sich der 12. Zivilsenat des BGH in seiner Entscheidung vom 24. November 2004 auseinandergesetzt. In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt erwarb die Rechtsvorgängerin der Klägerin, die T. Immobiliengesellschaft mbH & Co. KG, durch notariellen Kaufvertrag ein Teilerbbaurecht an einem mit einem Werk- und Bürogebäude bebauten Grundstück sowie das Erbbaugrundstück selbst. Verkäufer waren die H.W.T. AG, die J.A.M. GmbH und die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die M. mbH GbR, deren Gesellschafter der Beklagte und die H.W.T. AG sind. In dem Kaufvertrag übernahmen die Verkäufer eine Vermietungsgarantie bis zu einer Höhe von 6.800.000,00 DM.

Im Vorfeld des Abschlusses des Kaufvertrages kam es zu einer vertraglichen Vereinbarung zwischen dem Beklagten und Herrn K., daß der Beklagte im Rahmen der Grundstücksgemeinschaft und nur beschränkt auf 25.000,00 DM haftet. Das diese Vereinbarung belegene Schreiben ist von Herrn K. unterzeichnet und mit einem Stempel der P.K. GmbH versehen worden. Herr K. war zu diesem Zeitpunkt alleinberechtigt, die T. Immobiliengesellschaft mbH & Co. KG zu vertreten, da er nicht nur alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der P.K. GmbH (Kommanditistin), sondern auch der T. GmbH (Komplementärin) war.

In einer weiteren Vereinbarung verpflichteten sich die H.W.T. AG, der Beklagte und die T. GmbH, die die Rechtsnachfolgerin der J.A.M. GmbH ist, gegenüber der Klägerin einen Mietvertrag über die noch nicht vermieteten Flächen des verkauften Gebäudes abzuschließen. Der Mietvertrag ist von dem Beklagten sowie von den gesetzlichen Vertretern der aufgeführten Gesellschaften unterzeichnet worden. Gemäß § 15 des Vertrages vereinbarten die Vertragsparteien folgende Regelung:

"... 15.1 Anlage 3 des Mietvertrages enthält eine Mietaufstellung, die die Zusammensetzung der Jahresmiete darstellt. Die Anfangsjahresmiete von 6.800.000,00 DM muß immer erreicht werden. Unterdeckungen bei Fremdmietern sind durch die Mieter dieses Vertrages auszugleichen."

Die Klägerin verlangte von dem Beklagten gesamtschuldnerisch mit der H.W.T. AG und der T. GmbH die Zahlung von 268.091,87 DM. Sie stützt ihren Zahlungsanspruch auf den Nettokaltmietzins für die Monate Februar und März 1995, hilfsweise auf die in dem Kaufvertrag enthaltene Mietzinsgarantie.

Das Landgericht hatte den Beklagten gesamtschuldnerisch mit der H.W.T. AG und der T. GmbH zur Zahlung von 250.711,94 DM nebst Zinsen sowie beschränkt auf das Vermögen der Grundstücksgemeinschaft M. mbh GbR diese zur Zahlung weiterer 17.379,93 DM nebst Zinsen verurteilt. Im übrigen hatte das Landgericht die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Beklagten hat das Kammergericht das Urteil des Landgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen (Az. 20 U 7604/96). Auf die Revision der Klägerin hatte der Senat das Urteil des Kammergerichts aufgehoben und die Sache zu erneuter Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen (Az. XII ZR 276/97).

Streitig war, ob der Beklagte in seiner Haftung beschränkt war oder ob er in vollem Umfang haftet. Entgegen den Feststellung des Kammergerichts legt der erkennende Senat in seinem Urteil dar, daß vorliegend die Voraussetzungen für die wirksame Beschränkung der Haftung des Beklagten nicht vorliegen.

Hierzu führt der erkennende Senat aus, daß ein Gesellschafter einer GbR für die im Namen der Gesellschaft begründeten Verpflichtungen grundsätzlich kraft Gesetzes persönlich haftet. Diese Haftung des Gesellschafters kann nicht durch einen Namenszusatz eingeschränkt werden, sondern nur durch eine individualvertragliche Vereinbarung. Für die Annahme einer solchen Vereinbarung ist erforderlich, daß die Haftungsbeschränkung durch eine individuelle Absprache der Parteien in den jeweils einschlägigen Vertrag einbezogen wird (BGH, Urteil vom 27. September 1999, II ZR 371/98). Als eine solche ist die zwischen dem Beklagten und Herrn K. getroffene Vereinbarung nicht anzusehen. Die in dieser Vereinbarung enthaltene Beschränkung der Haftung seitens des Beklagten würde nur dann für die Klägerin beachtlich sein, wenn sie sich die von Herrn K. abgegebene Erklärung zurechnen lassen muß. Dies wäre nur dann der Fall, wenn Herr K. bei Abschluß der Vereinbarung als gesetzlicher Vertreter der Komplementärin der T. Immobiliengesellschaft mbH & Co. KG, also der T. GmbH, gehandelt hätte. Hierfür ergeben sich nach Ansicht des erkennenden Senats jedoch keine Anhaltspunkte, da Herr K. durch Verwendung des Stempels der P.K. GmbH erkennbar nur für die Kommanditistin gehandelt hat. Dadurch ist die T. Immobiliengesellschaft mbH & Co. KG nicht verpflichtet worden, da ein Kommanditist zur Vertretung der Kommanditgesellschaft gemäß § 170 HGB nicht berechtigt ist.

Zudem wird ausgeführt, daß Herr K. bei Abgabe der Erklärung auch nicht zugleich als Geschäftsführer der T. GmbH gehandelt hat, welche ihrerseits Komplementärin der Rechtsvorgängerin der Klägerin war. Die gegenteilige Auslegung des Kammergerichts wird durch den Inhalt der Vertragsurkunde nicht getragen. Die Auslegung eines Vertrages und damit auch die Vereinbarung einer Haftungsbeschränkung ist zwar grundsätzlich Sache des Tatrichters und in der Revisionsinstanz nur daraufhin überprüfbar, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Regeln, Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder sie auf einem Verfahrensfehler beruht, indem unter dem Verstoß gegen Verfahrensvorschriften wesentliches Auslegungsmaterial außer Acht gelassen wurde (BGH, Urteil vom 14. Oktober 1994 - V ZR 196/93). Aufgrund des unvertretbaren Auslegungsergebnisses liegen nach Ansicht des erkennenden Senats diese Voraussetzungen hier vor, da sich aus dem Inhalt der Vertragsurkunde keinerlei Anhaltspunkte ergeben, daß Herr K. für die T. GmbH gehandelt hat. Dafür spricht vor allem, daß Herr K. durch Verwendung des Stempelaufdrucks der P.K. GmbH deutlich zu erkennen gegeben hat, daß er nur für diese und nicht für die T. GmbH tätig wird. Zudem sind keine Anzeichen ersichtlich, daß die T. GmbH als Komplementärin das Handeln der Kommanditistin nachträglich genehmigt hat.

Fazit:

Durch die Entscheidung des erkennenden Senats wird wiederholt deutlich, daß die Beschränkung der Haftung eines Gesellschafters einer GbR nur durch eine individualvertragliche Vereinbarung erzielt werden kann und dies nicht bereits durch die bloße Verwendung eines darauf gerichteten Namenszusatzes erfolgen kann. Eine solche Vereinbarung setzt voraus, daß die Haftungsbeschränkung durch eine individuelle Absprache der Parteien in den jeweils einschlägigen Vertrag einbezogen wird.


 

Artikel Nr.: 74,  Erstellt: 10.02.2005

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