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Nr. 354 von 356 Artikeln

Kein Vorwegabzug für Gewerbe bei Umlage der Grundsteuer!
 

Der BGH hat mit Urteil vom 10.5.2017 - VIII ZR 79/16 - entschieden, dass es im Rahmen der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück angesichts der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzuges für die gewerblich genutzten Einheiten bedarf.

In dem Berliner Fall ging es um ein Gebäude, dessen Flächen überwiegend gewerblich und ansonsten zu Wohnzwecken genutzt wurden. Im Berechnungsbogen zum Einheitswertbescheid, welcher der erhobenen Grundsteuer für das Grundstück zugrundelag, entfielen rund 70 % des Mietertrages auf die gewerbliche Nutzung, wobei die Jahresrohmieten nach den Wertverhältnissen von 1935 ermittelt worden waren. Die Voreigentümerin hatte bei der Umlage der Grundsteuer noch zwischen den Wohnungs- und Gewerbemietern unterschieden und 70 % des Grundsteuerbetrages vorweg abgezogen und auf die gewerblichen Nutzer umgelegt. Nach Eigentumswechsel wich der Erwerber hiervon ab und legte die Grundsteuer nunmehr einheitlich nach Flächenmaßstab auf sämtliche Nutzer um, wogegen sich ein Wohnungsmieter wandte.

Ohne Erfolg! Denn bei der Grundsteuer, so der BGH, handele es sich um eine ertragsunabhängige Objektsteuer, deren Höhe grundsätzlich nicht von den im Abrechnungsjahr erzielten (Miet-) Erträgen und ihrer Verteilung auf die Nutzung zu gewerblichen und zu Wohnzwecken abhänge. Vielmehr werde die Grundsteuer auf Basis des vom örtlichen Finanzamt ermittelten Einheitswertes und Grundsteuermessbetrages i.V.m. dem von der Gemeinde festgelegten Hebesatz bestimmt. Bei der Festsetzung des Einheitswertes finde zwar das Ertragswertverfahren Anwendung, wofür jedoch auf die Wertverhältnisse zu einem weit zurückliegenden Zeitpunkt (hier: 1. Januar 1935) abgestellt werde. Deshalb fehle es an einem direkten Zusammenhang zwischen der im Abrechnungsjahr (hier: 2013) anfallenden Grundsteuer und der konkreten Aufteilung in Wohn- und Gewerbenutzung sowie der konkreten Ertragssituation im Abrechnungszeitraum. Für einen Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen wegen erheblicher Mehrkosten durch die gewerbliche Nutzung gebe es somit faktisch keinen Anhaltspunkt.

Die Entscheidung ist aus Sicht des Vermieters zu begrüßen, erspart sie ihm doch bei der Umlegung der Grundsteuer in gemischt genutzten Gebäuden erheblichen Verwaltungsaufwand, weil das bislang umstrittene Erfordernis eines Vorwegabzuges für die gewerbliche Nutzung insoweit entfällt. Ungeachtet dessen stellt sich aber die Frage, ob ein solcher Vorwegabzug überhaupt noch vom Vermieter vorgenommen werden sollte. Da nämlich das aktuelle Verhältnis von Wohn- und Gewerbeflächen und die darauf jeweils entfallenden Mieterträge im Abrechnungszeitraum keinen Einfluss auf die Höhe der umzulegenden Grundsteuer haben, dürften Proteste der Gewerbemieter vorprogrammiert sein, wenn dennoch ein Vorwegabzug mit einem höheren Grundsteueranteil zulasten derselben durchgeführt wird.

Rechtsanwalt Alexander Kroll
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
 

Artikel Nr.: 354,  Erstellt: 15.06.2017

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