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Nr. 71 von 356 Artikeln

Wärmecontracting
 

Zur Geschäftsnummer 67 S 234/04 hat das Landgericht Berlin am 11. November 2004 eine wichtige und sehr interessante Entscheidung zum Wärmecontracting getroffen.

Das Landgericht Berlin hatte in der Berufungsinstanz über das Urteil des Amtsgerichts Mitte zu entscheiden, welches die Forderung der Kläger und Mieter auf Stellung einer ordnungsgemäßen Heizkostenabrechnung abgewiesen hatte. Grund für die Klage war, daß der Vermieter und Beklagte im Rahmen einer Modernisierung im Jahre 1999 in dem von den Klägern bewohnten Objekt eine Gaszentralheizung einbauen und damit die vorhandenen veralterten Gasaußenwandöfen ersetzen ließ. Gleich mit Inbetriebnahme der Gaszentralheizung stellte der Vermieter auf Wärmecontracting um. Die von dem Vermieter vorgelegte Heizkostenabrechnung wurde durch die Kläger nicht akzeptiert und nicht bezahlt, da die Mieter der Ansicht waren, daß die Umstellung auf Wärmecontracting unzulässig sei, der Vermieter eine neue Abrechnung zu erteilen habe und nicht die von dem Wärmelieferanten in Rechnung gestellten Kosten berücksichtigen dürfe.

Hierzu führte das Landgericht folgerichtig aus:

Ein Mieter hat nur dann einen Anspruch auf Erteilung einer neuen Abrechnung gegenüber dem Vermieter, wenn die bisherige Abrechnung nach unrichtigen Kriterien erstellt worden ist und der Mieter diese nicht korrigieren kann, weil ihm dazu Informationen fehlen. Aufgrund dessen war entscheidungserheblich, ob die Umstellung auf Wärmecontracting durch Wahl eines Wärmelieferanten zulässig und somit ordnungsgemäß war.

Das Landgericht Berlin führte zurecht aus, daß aufgrund einer Modernisierungsankündigung eine Heizungsanlage eingebaut worden ist, dessen Durchführung und Einbau die Mieter zu dulden hatten.

Nach der Errichtung und Fertigstellung der Anlage hat der Vermieter ein Wahlrecht, wie er die Anlage betreibt. Er kann also auswählen, ob er sie selbst betreibt oder sie an einen Wärmelieferanten (einen sogenannten Wärmecontracter) verpachtet. Hierbei ist nach Ansicht des Landgerichtes jedoch von Bedeutung, ob sich der Vermieter in der Modernisierungsankündigung auf eine bestimmte Art der Wärmeversorgung festlegt. Wenn dies in der Modernisierungsankündigung geschieht, hat er auch kein Wahlrecht mehr und ist dann auch hinsichtlich der Versorgung festgelegt. Im vorliegenden Fall wurde die Versorgung offengehalten, so daß dem Vermieter das Wahlrecht zustand.

Wie durch das ordnungsgemäß erfolgte Umsteigen auf Wärmecontracting sind auch die Kosten der Versorgung mit Wärme berechtigterweise auf die Mieter zu verteilen. Hierzu bestimmt § 7 Abs. 3 und Abs. 4 und § 8 Abs. 3 und 4 HeizkostenVO, daß der Gesetzgeber die Verteilung bzw. Abwälzung der Kosten für Wärmelieferung (Wärmecontracting) auf die Nutzer ermöglicht. Zu diesen Kosten gehören die laufenden Aufwendungen für Wartung, Pflege und Reparatur der Anlage, welche von der Versorgungsfirma getragen werden und über den Preis der Wärmelieferung im Endergebnis durch Kalkulation auf den Grundpreis dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Dieser Umstand ist eine, wie das Landgericht meint, "unvermeintliche Konsequenz aus der Tatsache, daß der Gesetzgeber das Modell einer eigenständigen gewerblichen Belieferung des Vermieters mit Wärme und Warmwasser ermöglicht hat". Die Umlagefähigkeit von Kosten für Wartung, Pflege und Reparatur, welche der Wärmecontractor auf seine Preise kalkuliert, ist auch nach der jüngsten Entscheidung des BGH (GE 2003 1121) unstreitig möglich.

Unter Berücksichtigung der Entscheidung des BGH hinsichtlich der Umlagefähigkeit von Kosten, die der Wärmecontractor für die verbrauchten Einheiten in Rechnung stellt und im Hinblick auf die vom Gesetzgeber getroffene Entscheidung in der Heizkostenverordnung, die Verteilung der Versorgung mit Wärme und Warmwasser durch Wärmelieferung zuzulassen, dürfte dies keinen Streitpunkt mehr darstellen. Einzig und alleine wird nach wie vor problematisch sein, ob in gewissen Fallkonstellationen die Umstellung der Energieversorgung von Eigenversorgung auf Fremdlieferung möglich und zulässig ist. Dies war im vorliegenden Falle des Landgerichtes möglich, da hier durch eine Modernisierungsankündigung eine neue Heizanlage eingebaut worden ist und auf Wärmecontracting berechtigterweise umgestellt werden konnte. In einzelnen anders gelagerten Fällen, wo während des laufenden Mietverhältnisses ohne Modernisierung der Heizungsanlage auf Wärmecontracting umgestiegen worden ist, wurde teilweise anders entschieden und die Umlage der dadurch entstandenen Kosten für unrechtmäßig gehalten (siehe hierzu Urteil des Landgerichts Berlin vom 30. August 2004, abgedruckt in GE 2004, Nr. 20, Seite 1294).

Somit läßt sich festhalten, daß Wärmecontracting nach wie vor ein interessantes Thema bleibt und die Gerichte weiterhin beschäftigen wird, da nicht alle Mietverträge gleichlautend sind und stets im Einzelfall die Umlagefähigkeit der Betriebskosten im Mietvertrag berücksichtigt werden muß.


 

Artikel Nr.: 71,  Erstellt: 10.12.2004

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