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Nr. 9 von 459 Publikationen

Grundbucheinsichtsrecht für Makler?
 

von Rechtsanwältin Katrin Dittert
 

Leitsatz: Ein Makler, der Veräußerer und Erwerber eines Grundstücks jeweils auf Zahlung einer Provision in Anspruch nimmt, kann nicht zum Zwecke der Überprüfung der Frage der Kongruenz des Hauptvertrages und des Ursachenzusammenhanges zwischen Maklerleistung und Vertragsschluss - seinem durch Auslegung ermittelten Begehren entsprechend - "erweiterte Grundbucheinsicht" in Bezug auf die der Eigentumsübertragung zugrunde liegenden schuldrechtlichen Vorgänge verlangen.

Anmerkung zu OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.01.2017, 3 Wx 270/16

A. Problemstellung

Die Entscheidung des OLG Düsseldorf befasst sich mit dem Umfang des Auskunftsrechts eines Immobilienmaklers gegenüber dem Grundbuchamt. Das Gericht grenzt in der Entscheidung ab, wann der Makler beim Grundbuchamt Einsicht verlangen und wann er seine Auskunftsansprüche ggf. beim Prozessgericht geltend machen muss.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Ein Immobilienmakler begehrte gegenüber dem Grundbuchamt Akteneinsicht, die er damit begründete, die Veräußerer hätten mit ihm einen Makleralleinauftrag geschlossen, zudem habe er auch mit den Erwerbern einen Nachweismaklervertrag vereinbart. Dies sei im Jahre 2011 geschehen. Ihm wurde daraufhin eine Ablichtung der notariellen Urkunde aus dem Jahre 2011 übersandt, die zum einen ein Angebot der Grundstückseigentümer an die Vormerkungsbegünstigten zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages enthielt, wobei das Angebot spätestens mit dem 31.12.2014 angenommen werden sollte. Ferner enthielt das Angebot einen Mietvertrag zwischen den Parteien mit der festen Laufzeit zum 31.07.2014, danach kündbar mit einer Frist von drei Monaten. Der Makler wollte nun allerdings eine erweiterte Grundbucheinsicht erhalten, lediglich die Angebotsurkunde aus dem Jahre 2011 genügte ihm nicht, da er sowohl die Kongruenz des Hauptvertrages als auch den Ursachenzusammenhang zwischen Maklerleistung und Vertragsschluss nachweisen müsse und wolle. Seiner Meinung nach bestehe der Verdacht, dass Veräußerer und Erwerber die vertragliche Konstruktion des Verkaufsangebotes in Kombination mit einem Mietverhältnis nur deshalb gewählt hätten, um den Makler um die verdienten Provisionen zu bringen. Das OLG Düsseldorf hat die Gesuche des Maklers abgelehnt. Selbst bei Kenntnis des gesamten Inhaltes der die Erklärungen enthaltenden Urkunde könne nicht abschließend beurteilt werden, ob die Frage der inhaltlichen Kongruenz und diejenige einer Unterbrechung des Kausalzusammenhanges geklärt werden könne. Eine Mitteilung der Urkundeninhalte an den Makler würde darauf hinauslaufen, ihn gegenüber anderen Fällen, in denen Makler mithilfe einer umfassenden Akteneinsicht versuchen, Provisionsansprüche durchsetzen zu können, ungerechtfertigt zu bevorzugen. Das informationelle Selbstbestimmungsrecht von Veräußerern und Erwerbern würde dadurch auf deren Kosten beeinträchtigt werden.

C. Kontext der Entscheidung

Grundsätzlich haben Makler immer dann ein Recht auf Grundbucheinsicht, wenn sie ein berechtigtes Interesse darlegen können (vgl. § 12 Abs. 1 Satz 1 GBO). Dies gehört zur ständigen Rechtsprechung (z.B. OLG Düsseldorf, Beschl. v. 17.06.2016 - 3 Wx 132/16 sowie OLG Düsseldorf, Beschl. v. 09.09.2015 - 3 Wx 149/15 jeweils m.w.N.). Ein solches berechtigtes Interesse ist dann gegeben, wenn ein gerechtfertigtes Interesse des Antragstellers (Maklers) dargelegt wird, welches das Grundbuchamt überzeugt. Auch bloß tatsächliche, insbesondere wirtschaftliche Interessen können das Recht auf Grundbucheinsicht begründen. Dies liegt daran, dass § 12 GBO nicht in erster Linie einen Geheimnisschutz bezweckt, sondern auf eine Publizität abzielt, die über die Vermutungs- und die Gutglaubensvorschriften der §§ 891 ff. BGB hinausgeht. Das bedeutet wiederum, dass ein Makler immer dann Auskunft erhalten kann, wenn lediglich vereinzelte Informationen notwendig sind, damit der Makler beurteilen kann, ob die Geltendmachung seines Provisionsanspruches erfolgreich sein wird. Wenn allerdings trotz der Grundbucheinsicht noch weiter nachgeforscht werden muss und sich auch durch den gesamten Grundbuchinhalt nicht zweifelsfrei ergeben wird, ob der Anspruch erfolgreich sein wird, ist der Makler an das Prozessgericht zu verweisen. Dort hat er die Möglichkeit, z.B. eine Stufenklage oder eine Auskunftsklage in Klagehäufung mit einer Leistungsklage gegenüber den vermeintlichen Schuldnern seiner Provision zu erheben. In diesem Falle muss daher das Prozessgericht über die Begehr entscheiden.

D. Auswirkungen für die Praxis

Die Entscheidung des OLG Düsseldorf ist zu begrüßen. Sicherlich ist es für den Makler immer schwer, ohne die genaue Kenntnis des zwischen den Parteien vereinbarten Urkundeninhalts überprüfen zu können, ob die jeweilige Maklerprovision auch verdient ist. In den meisten Fällen genügt daher die Kenntnis, ob und unter welchen Bedingungen ein notarieller Vertrag abgeschlossen wurde. Weitere Nachforschungen sollen aber eben nicht durch eine Grundbucheinsicht herbeigeführt werden können. Ob ein Kaufvertrag abgeschlossen wurde und zu wann eine Grundbuchänderung eintritt, muss einem Makler zur Durchsetzung seines Provisionsanspruches mitgeteilt werden können. Welche weiteren Vereinbarungen die Parteien allerdings noch abgeschlossen haben, obliegt deren Selbstbestimmungsrecht, anderen davon Mitteilung zu machen.

 

Datum: 23.02.2017
Quelle: juris PraxisReport Miet- und Wohnungseigentumsrecht 4/2017
 

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