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Nr. 7 von 459 Publikationen

Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Substandard-Wohnung mit Ofenheizung
 

von Rechtsanwältin Dr. Catharina Kunze
 

Orientierungssätze:

1. Ein Sachverständigengutachten ist als Grundlage für die Ermittlung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ungeeignet, wenn es deutliche Mängel aufweist (hier: mangelhafte Beschreibung der Wohnung, falsche Zimmeranzahl und unzutreffende Angaben zur Ausstattung hinsichtlich Bodenbelag und Gegensprechanlage).

2. Hält sich der Sachverständige in seinem Gutachten nicht hinreichend an die (bindenden) Vorgaben des Gesetzes und die auf dessen Grundlage höchstrichterlich entwickelten Maßstäbe, sind seine Feststellungen unvollständig und im Ergebnis unzutreffend.

3. Wenn der Sachverständige bei einer minderausgestatteten Wohnung seine Vergleichskriterien und Feststellungen auf die Merkmale Größe, Art und Lage beschränkt, so genügt sein Gutachten nicht den Anforderungen, die der Gesetzgeber in § 558 Abs. 2 BGB formuliert hat.

4. Verfehlt, da mit dem Gesetz unvereinbar ist es, seitens des Sachverständigen die Datengrundlage bzgl. bestimmter Wohnungen (hier: Substandard-Wohnungen ohne Sammelheizung bzw. ohne Bad) dadurch (vermeintlich) zu erweitern, dass für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gesetzlich zwingend vorgesehene Wohnwertmerkmale ignoriert werden und in die Bewertung gar nicht erst Eingang finden. Die Vergleichbarkeit i.S.d. § 558 Abs. 2 BGB der vom Sachverständigen herangezogenen Wohnungen kann dadurch nicht festgestellt werden.

5. Der Berliner Mietspiegel 2015 kann auch für Wohnungen mit Minderausstattung als sog. einfacher Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden.


A. Problemstellung

Welche Anforderungen sind an ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu stellen?

Kann der Berliner Mietspiegel auch für die Ermittlung der Einzelvergleichsmiete einer Substandard-Wohnung herangezogen werden?

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Die Vermieterin verlangte von der Mieterin einer ofenbeheizten Berliner Substandard Wohnung die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 252,07 Euro (3,86 Euro/m²) auf 289,88 Euro (4,44 Euro/m²). Das Amtsgericht hatte die Zustimmung ausgeurteilt, nachdem es zuvor ein Sachverständigengutachten über die ortsübliche Vergleichsmiete eingeholt und den Gutachter hierzu mündlich angehört hatte, ohne dessen Angaben zu protokollieren oder sie im Tatbestand oder in der Urteilbegründung wiederzugeben. Es hielt das Gutachten für eine geeignete Entscheidungsgrundlage.

Das LG Berlin hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen.

Das Gutachten eigne sich nicht zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete; diese sei vielmehr nach dem Berliner Mietspiegel 2015 zu bestimmen und liege unter der bereits vereinbarten Miete.

Das Landgericht hat zunächst gerügt, dass die Vorentscheidung die maßgeblichen Gesichtspunkte für seine Überzeugungsbildung nicht benannt habe, sondern sich nur „vollinhaltlich“ auf das Gutachten bezogen habe. Die fehlende Wiedergabe der mündlichen Erläuterungen des Sachverständigen sei ein Verfahrensmangel. Das Gericht hörte den Gutachter selbst (erneut) an.

Sein Gutachten weise deutliche Mängel auf. Der Sachverständige habe die Wohnung unzutreffend beschrieben und sich dabei über unstreitiges Vorbringen hinweggesetzt. Weiter seien Parteien und Amtsgericht zutreffend von der Anwendbarkeit des Berliner Mietspiegels 2015 ausgegangen, während der Sachverständige irrelevante Feststellungen zum Mietspiegel 2013 getroffen habe. Der Gutachter habe sich auch nicht hinreichend an die bindenden gesetzlichen Vorgaben und die auf deren Grundlage entwickelten höchstrichterlichen Maßstäbe gehalten, so dass seine Feststellungen unvollständig und im Ergebnis unzutreffend seien. Er habe die gesetzlichen Merkmale der Ausstattung und der Beschaffenheit der 14 von ihm herangezogenen Vergleichswohnungen ignoriert, auch weil er sie nicht alle persönlich gekannt habe. Auch seine Einwendungen gegen die Berliner Mietspiegel trügen nicht.

Das Landgericht hat dann den Berliner Mietspiegel 2015 als einfachen Mietspiegel angewandt, denn er stelle ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Die Reichweite der Indizwirkung hänge dabei insbesondere davon ab, welche Einwendungen gegen dessen Erkenntniswert erhoben würden. Der Mietspiegel sei gesetzeskonform erstellt. Die Beteiligung der Gemeinde und der Interessenvertreter beider Seiten spreche für die objektiv zutreffende Abbildung der örtlichen Mietsituation. Die Einwände der Vermieterin beträfen allein die Frage, ob der Mietspiegel qualifiziert sei; die Beanstandungen des Sachverständigen überzeugten nicht.

Auch für eine Substandard-Wohnung sei die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2015 als (weitere) Schätzgrundlage zu berücksichtigen. Diese hat das Gericht abschließend angewandt und ist auf eine Einzelvergleichsmiete von 3,38 Euro/m² gekommen, die unterhalb der aktuell vereinbarten Miete liegt.

C. Kontext der Entscheidung

Die Entscheidung ist hinsichtlich ihrer Beurteilung der Brauchbarkeit eines Sachverständigengutachtens eine erfrischende Abweichung vom praktischen Regelfall, in dem die Gerichte sich mit mehr oder weniger pauschalen Bezugnahmen das eingeholte Sachverständigengutachten zu eigen machen, ohne in eine eigene Prüfung einzutreten. So war das Amtsgericht verfahren. Das Landgericht hat darauf hingewiesen, dass die fehlende Wiedergabe der mündlichen Erläuterungen des Sachverständigen nach der Rechtsprechung des BGH einen Verfahrensmangel darstellt, der die Aufhebung und Zurückverweisung der Sache rechtfertigen kann (BGH, Urt. v. 25.05.2005 - VIII ZR 301/03; BGH, Urt. v. 21.04.1993 - XII ZR 126/91). Es hat aber keinen entsprechenden Parteiantrag angeregt, sondern die Anhörung des Gutachters nochmals selbst vorgenommen und dessen schriftliches Gutachten – auch aufgrund der Anhörung – kritisch gewürdigt und für unbrauchbar befunden.

D. Auswirkungen für die Praxis

Hinsichtlich der Anwendung des Berliner Mietspiegels (hier 2015) gibt es bekanntlich inzwischen umfangreiche und teilweise kontroverse Berliner Rechtsprechung. Da mit wenigen Ausnahmen Vermieter, Mieter und Gerichte den Mietspiegel als hilfreich und nützlich empfinden, setzt sich zunehmend die Handhabung durch, ihn jedenfalls als einfachen Mietspiegel heranzuziehen, solange keine fundierten Einwände erhoben werden. Dies gilt auch, so die vorliegende Entscheidung, für sog. Substandard-Wohnungen, wobei auch die Orientierungshilfe zu berücksichtigen ist.

 

Datum: 01.06.2017
Quelle: juris PraxisReport Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 11/2017
 

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