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Nr. 6 von 459 Publikationen

Wenn Vermieter nicht belehrend auftreten
 

von Rechtsanwältin Katrin Dittert
 

Was steht ins Haus?
Ich bin Eigentümer mehrerer Wohnhäuser und habe vor einiger Zeit vielen meiner Mietern Mieterhöhungen zugesandt. Fast kaum einer hat ausdrücklich zugestimmt, aber alle haben die erhöhte Miete gezahlt. Für mich völlig unerwartet wurden dann einige „Zustimmungen“ (zur Zahlung der erhöhten Miete) widerrufen. Leider sind die jeweiligen Fristen zur Erhebung einer Klage inzwischen verstrichen. Da die Mieter den Erhöhungsbetrag mehrere Monate bezahlten, musste ich ja auch nicht klagen. Jetzt kann ich das aufgrund der verstrichenen Zeit nicht mehr.
Ist das alles rechtens?

Was steht im Gesetz?
Sie haben Mieterhöhungen nach § 558 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ausgesprochen. Danach kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Seit rund drei Jahren steht einem Verbraucher – hier einem Mieter - bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen ein Widerrufsrecht zu. Eine Mieterhöhung gilt als Änderung eines Vertrages. Auch für eine solche Vertragsänderung steht einem Mieter daher ein Widerrufsrecht (von 14 Tagen) zu. Hierüber müssen Sie die Mieter aufklären, was Sie vermutlich nicht getan haben. Daher können die Mieter ihre Erklärungen grundsätzlich noch nach 12 Monaten und 13 Tagen (Höchstfrist) widerrufen. Gemäß § 558 b BGB hat der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung Zeit, dieser zuzustimmen. Tut er dies nicht, muss der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten eine Klage auf Zustimmung erheben. Da Sie aufgrund der mehrfachen Zahlungen der Mieter von deren Einverständnissen betreffend die Mieterhöhung, also von einer Zustimmung ausgingen, haben Sie nicht geklagt. Da Sie über das Widerrufsrecht nicht belehrt haben, durften die Mieter den Widerruf auch nach Ablauf der Klagefrist erklären. Sie können daher lediglich neue Mieterhöhungserklärungen aussprechen und dabei ordnungsgemäß über ein Widerrufsrecht belehren. Dann müssen Sie die neuen Fristen abwarten und erst danach können Sie klagen.

Und wie stehen Sie dazu?
Obwohl die Vorschrift betreffend das Widerrufsrecht für Verbraucher bereits längere Zeit gilt, wurde sie - zumindest im Mietrecht - bislang kaum beachtet. Auch die Rechtsprechung urteilte bislang unterschiedlich. Nun hat aber jüngst das Landgericht Berlin (Urteil vom 10. März 2017, 63 S 248/16) bestätigt, dass das Widerrufsrecht auch für Mieterhöhungen gilt, sofern der Vermieter „ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebssystem hat und Fernkommunikationsmittel nach § 312c Abs. 2 BGB einsetzt“. Wenn Sie also als Vermieter gewerblich Wohnungen vermieten und die Mieterhöhungen standartisiert per Mail oder Post verschicken, können Sie schnell in eine Falle geraten. Wenn Sie nämlich eine Widerrufsbelehrung vergessen haben, kann ein Mieter noch im 13. Monat nach der Zustimmung den Widerruf erklären und die gezahlten Erhöhungsbeträge zurückverlangen.

 

Datum: 22.06.2017
Quelle: Tagesspiegel vom 17.06.2017
 

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