Suche   

  Home > Publikationen

AKD DITTERT, SÜDHOFF & PARTNER

Kurfürstendamm 31, 10719 Berlin
Tel.: 030/ 787738 - 0, Fax: 030/ 787738-77

Waldstraße 37, 04105 Leipzig
Tel.: 0800/ 787738 - 0

E-Mail: mail@akd-law.de

Kontakt Standorte Bildergalerie

Home
Profil (deutsch)
Profile (englisch)
Schwerpunkte
Team
News
Aktivitäten
Links
Impressum
Ihre Karriere

Publikationen
 

Übersicht

Nr. 4 von 459 Publikationen

Beseitigung baulicher Veränderungen am Sondereigentum
 

von Rechtsanwalt Dr. Lothar Briesemeister
 

Leitsätze:
1. Ein nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmender Nachteil liegt im Grundsatz auch vor, wenn eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und diesen erheblich verändert.

2. Diese Feststellung erfordert einen Vorher-Nachher-Vergleich, bei dem in wertender Betrachtung der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme dem als Folge der baulichen Maßnahme entstandenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen ist.

3. Auf bauliche Maßnahmen am Sondereigentum, die nur wegen ihrer Ausstrahlung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes für andere Wohnungseigentümer einen Nachteil darstellen, sind die Vorschriften des § 22 Abs. 2 und 3 WEG entsprechend anzuwenden. Handelt es sich bei der Maßnahme am Sondereigentum um eine Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung, genügt es daher, wenn die in den genannten Vorschriften jeweils bestimmte Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmt.

Orientierungssatz zur Anmerkung:
Erforderlich ist nicht eine Einzel-, sondern eine Gesamtwürdigung der optischen Beeinträchtigung des Gebäudes.


A. Problemstellung

Gelegentlich nehmen Sondereigentümer im näheren Bereich ihrer Wohnung bauliche Veränderungen am Gebäude vor, was die übrigen Wohnungseigentümer auch lange Zeit hinnehmen. Wenn die Wohnungseigentümer Instandsetzungsbedarf sehen und Baumaßnahmen beschließen, durch die der von dem Sondereigentümer eigenmächtig geschaffene Bauzustand zurückgebaut wird, stellt sich die Frage, ob die Gemeinschaft den vom Sondereigentümer in seinem Interesse geschaffenen Zustand wiederherstellen muss oder der Sondereigentümer dies sogar verlangen darf. Im konkreten Fall hatte der Sondereigentümer den eigenmächtig geschaffenen Bauzustand bereits auf eigene Kosten wiederhergestellt und sah sich nun dem Anspruch einer Wohnungseigentümerin ausgesetzt, die sich daran störte und den erneuten Rückbau verlangte.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Die Wohnanlage besteht aus zehn Wohneinheiten. Dem Beklagten gehört das Penthouse auf dem Dach, der Klägerin eine Wohnung an anderer Stelle des Hauses. Zu dem Penthouse des Beklagten gehört nach der Teilungserklärung ein Dachgarten, den die Rechtsvorgänger des Beklagten 1964 mit Zustimmung der damaligen Verwalterin mit Platten ausgelegt, mit einem Zaun umgrenzt und mit einem Dachvorbau versah, der aus teilverglasten Holzseitenwänden bestand. Zu baulichen Veränderungen heißt es in der Teilungserklärung, dass sie nur mit Zustimmung des Verwalters vorgenommen werden dürfen und bei wesentlichen Veränderungen der Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung bedürfen, auch soweit Veränderungen im Sondereigentum entstehen. 2012/2013 ließ die Wohnungseigentümergemeinschaft das Dach sanieren und dabei auch den Belag, die Umgrenzung und den Dachvorbau auf dem Dachgarten des Beklagten entfernen. Ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer ließ der Beklagte den Vorbau erneuern und dabei verändern. Die Klägerin, eine andere Wohnungseigentümerin, verlangte den Rückbau des Dachvorbaues.

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Das Landgericht hatte den Beklagten zum Rückbau der Seitenwände des Dachvorbaues verurteilt und die Revision zugelassen.

Der BGH hat die Sache zur weiteren Sachaufklärung an das Landgericht zurückverwiesen.

Der Dachgarten sei von der Teilungserklärung zulässigerweise zum Sondereigentum erklärt worden. Der Sondereigentümer dürfe zwar mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, müsse jedoch dabei das Gesetz und die Rechte Dritter berücksichtigen. Dies werde durch § 14 Nr. 1 WEG in der Weise konkretisiert, dass jeder Wohnungseigentümer von seinem Sondereigentum nur in solcher Weise Gebrauch machen dürfe, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß ein Nachteil erwachse. Ein solcher Nachteil liege nicht nur vor, wenn eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums zu einer erheblichen optischen Veränderung des gesamten Gebäudes führe, sondern auch dann, wenn eine solche Veränderung die Folge einer baulichen Veränderung des Sondereigentums sei.

Bisher sei hier nicht festgestellt, ob die Veränderung des einzelnen Bauteils überhaupt zu einer erheblichen optischen Veränderung des gesamten Gebäudes geführt habe. Erforderlich sei eine umfassende Bewertung, bei der die Bedeutung des veränderten Bauteils für den Gesamteindruck des Gebäudes zu berücksichtigen sei. Eine solche Wertung habe das Landgericht nicht vorgenommen, sie sei deshalb nachzuholen.

C. Kontext der Entscheidung

Die Entscheidung befasst sich mit baulichen Veränderungen und deren Unterart, dass mit diesen – abgesehen von der baulichen Umgestaltung – auch optische Beeinträchtigungen für den Gesamteindruck des Gebäudes verbunden sind. Bei optischen Veränderungen gilt die Grundsatzentscheidung des BGH, dass insoweit Mehrheitsentscheidungen nicht zulässig sind, weil es um Geschmacksfragen geht, über die unterschiedliche Urteile möglich sind (BGH, Urt. v. 14.12.2012 - V ZR 224/11). Die optische Beeinträchtigung hat daher einen höheren Stellenwert gegenüber der sonstigen einfachen massiven baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums, etwa eines Wanddurchbruchs bei einer tragenden Zwischenwand, die im Gemeinschaftseigentum steht. Die Differenzierung und Abhebung der optischen Beeinträchtigung taucht bereits in § 5 Abs. 1 WEG auf, wo die Bestimmungsmacht über das Eigentum begrenzt wird durch die Regelung in § 14 Nr. 1 WEG sowie darüber hinaus durch das Verbot, dass die äußere Gestaltung des Gebäudes vom Sondereigentümer nicht verändert werden darf. Mit dem Verbot der optischen Beeinträchtigung soll das Gebäude als Ganzes in seinem ursprünglichen sichtbaren Bestand bei Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft besonders geschützt werden.

Die weitere Besonderheit des Falles ist hier, dass durch die WEG-Reform 2007 unter engeren Voraussetzungen bauliche Veränderungen nach § 22 Abs. 2 und Abs. 3 WEG mit doppelt qualifizierter Mehrheit bzw. bei modernisierender Instandsetzung mit einfacher Mehrheit gebilligt werden können. In einem zweiten Schritt überträgt der BGH hier diese von der Reform zusätzlich erlaubten Mehrheitsentscheidungen auch auf bauliche Veränderungen am Sondereigentum. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Sondereigentum hauptsächlich die Innenräume betrifft und regelmäßig daher eine optische Beeinträchtigung nach außen hin nur ausnahmsweise mit sich bringt. Nach § 13 Abs. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, im Rahmen des § 14 Nr. 1 WEG mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben zu verfahren und in diesem Rahmen auch Neuerungen vorzunehmen. Das gilt erst recht dann, wenn er Bauteile seines Sondereigentums erneuern möchte, die er zuvor auf Veranlassung der Gemeinschaft hat entfernen müssen. Ihm muss ebenfalls die Möglichkeit offenstehen, diese Bestandteile des Gebäudes gegen den Willen einzelner Wohnungseigentümer zu modernisieren oder eine modernisierende Instandsetzung vorzunehmen. Das hat der Gesetzgeber durch Einführung in § 22 Abs. 2 und 3 WEG damit begründet, dass auf diese Weise dem Wertverlust des Sondereigentums vorgebeugt werden kann. Das rechtfertigt die entsprechende Anwendung dieser Vorschriften auf bauliche Maßnahmen am Sondereigentum, die wegen ihrer Ausstrahlung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes einen Nachteil i.S.v. § 14 Nr. 1 WEG darstellen.

Die Ausdehnung der Grundsätze über bauliche Veränderungen mit optischen Beeinträchtigungen auch auf den Bereich des Sondereigentums hängt im konkreten Fall damit zusammen, dass der strittige Umbau auf der Terrasse eines Penthauses zur Debatte steht. Die Sichtbarkeit nach außen ist hier deshalb gegeben, weil die Penthouse-Terrasse von der Teilungserklärung zum Sondereigentum erklärt wird. Dies hat der BGH für zulässig kraft Teilungserklärung gehalten und damit zugleich auch deren Regelung für das Gemeinschaftseigentum für anwendbar erklärt, dass bei wesentlichen Veränderungen die ggf. qualifizierte Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung eingeholt werden soll.

Allerdings hat der BGH außer Acht gelassen, dass der frühere Sondereigentümer – wenn auch vor langer Zeit – den Dachvorbau eigenmächtig errichtet hat (nach dem mitgeteilten Sachverhalt einschließlich verglaster Seitenwände), wodurch er zum Zustandsstörer geworden ist, wenn ihm dies nicht aufgrund des verliehenen Sondereigentums zur Disposition überlassen worden ist, wozu Feststellungen fehlen. Während ein Beseitigungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nach vielen Jahren verjährt wäre, bleibt die Haftung als Zustandsstörer bestehen mit der Folge, dass jeder andere Wohnungseigentümer den Individualanspruch auf Rückbau besitzt, der auch durch Beschluss vergemeinschaftet werden kann, wobei nur die Kosten der Beseitigung dann nicht von dem Zustandsstörer getragen werden müssen.

D. Auswirkungen für die Praxis

Der BGH hat daher zu der bisher umstrittenen Frage Stellung bezogen, ob Penthouse- Terrassen, die ja keine umschlossenen Räume sind (und für die auch die herabgestuften Anforderungen für Stellplätze in umbauten Räumen nach § 3 Abs. 2 WEG nicht anwendbar sind), überhaupt zulässigerweise zum Sondereigentum des anliegenden Wohnungseigentümers erklärt werden dürfen. Dies muss dann gleichermaßen als Antwort auf die ebenfalls umstrittene Frage, ob und inwieweit Balkone und Loggien trotz fehlender Raumqualität Sondereigentum sind (jedenfalls nicht schon nach dem Gesetz) bzw. dazu erklärt werden dürfen. Nicht übertragbar sind diese Grundsätze allerdings auf Erdgeschossterrassen, soweit diese nicht unterkellert, sondern nur einer EG-Wohnung im Gartenbereich vorgelagert sind. Hier kann und muss die für den anliegenden Wohnungseigentümer reservierte Fläche ggf. in der Teilungserklärung und im Grundbuch als Sondernutzungsrecht ausgewiesen werden. Vorsorglich beschäftigt sich der BGH hier mit der Frage, ob die ggf. erforderliche Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer oder aller Wohnungseigentümer in der Zuweisung des Dachgartens zum Sondereigentum des Beklagten vorweg erteilt oder durch die von dem Beklagten behauptete Zustimmung des Verwalters ersetzt worden ist.

Der BGH hat aber bereits entschieden, dass die nach § 22 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung mit der Zuweisung eines Sondernutzungsrechts vorweg erteilt werden kann, was dann erst recht für das hier zugrunde gelegte Sondereigentum gelten muss. Dann müsste die Zuweisung des Sondernutzungsrechts auch einen entsprechend weitgehenden Zuweisungsgehalt haben. Demgemäß hat der BGH aus der Zuweisung eines Sondernutzungsrechts an einer Erdgeschossterrasse noch nicht die Ermächtigung gesehen, die Terrasse zu überdachen und die Überdachung an einer im Gemeinschaftseigentum stehenden angrenzenden Wand zu befestigen (BGH, Urt. v. 07.02.2014 - V ZR 25/13). Demgemäß liegt in der Zuweisung eines Dachgartens zum Sondereigentum eines Wohnungseigentümers noch keine Ermächtigung, auf der Dachterrasse einen Dachvorbau zu errichten.

Die behauptete Zustimmung des Verwalters nach § 8 Abs. 2 der Teilungserklärung vermag eine Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nicht zu ersetzen. Der Regelung in der Teilungserklärung ist eine solche Ersetzungswirkung nicht zu entnehmen. Die Zustimmung des Verwalters ist für alle Veränderungen der im Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer stehenden Dachterrassen vorgesehen, nicht nur für solche, die der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedürfen. Die Zustimmung zu wesentlichen Veränderungen darf der Verwalter außerdem nicht selbst erteilen, sondern muss sie der Wohnungseigentümerversammlung und deren Mehrheit überlassen. Durch die Einbeziehung auch nicht genehmigungsbedürftiger baulicher Veränderungen von Dachterrassen im Sondereigentum in das Genehmigungserfordernis nach § 8 der Teilungserklärung wird verhindert, dass nach dem Gesetz genehmigungsbedürftige Veränderungen ohne die erforderliche Zustimmung durchgeführt werden, etwa weil dem betroffenen Wohnungseigentümer gar nicht bewusst ist, dass er die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer benötigt. Die Vorschrift hat damit Kontroll- und Sicherungs-, aber keine Ersetzungsfunktion.

E. Weitere Themenschwerpunkte der Entscheidung

Nach Zurückverweisung an das Landgericht ist eine umfassende tatsächliche Würdigung der Auswirkungen auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes notwendig. Hierfür hat der BGH dem Berufungsgericht detaillierte Vorgaben gemacht, die beachtet werden müssen:

Dabei sind auch die bis dahin vorgenommenen baulichen Veränderungen an dem Gebäude zu berücksichtigen, einerlei ob sie auf Maßnahmen einzelner Wohnungseigentümer oder der Gemeinschaft zurückgehen. Die Berücksichtigung solcher Veränderungen – hier der Einbau von Verglasungen und seitlichem Windschutz an den Balkonen anderer Wohnungen – hängt nicht davon ab, ob sie als solche mit der zu beurteilenden baulichen Maßnahme gleichzusetzen sind. Es kommt nur darauf an, ob sie den optischen Gesamteindruck des Gebäudes verändert haben, selbst wenn sie von der Straßenseite aus nicht zu sehen sind.

Es kann ferner nicht außer Acht gelassen werden, dass die Entfernung des vorherigen Dachvorbaus auf dem Dachgarten des Beklagten nicht von diesem veranlasst worden ist, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft das Dach saniert und dabei auch die konstruktiven Vorgaben für die Wiedererrichtung des Dachvorbaus verändert hat. Diese vorherigen Veränderungen durch die Gemeinschaft müssen alle Wohnungseigentümer hinnehmen. Sie bilden einen Teil des für den Vergleich zwischen dem früheren und jetzigen Zustand festzustellenden optischen Gesamteindrucks des Gebäudes vor der an die Sanierungsmaßnahmen anschließenden Erneuerung des Dachvorbaus durch den Beklagten.

Diese Veränderungen ergeben nur dann einen Nachteil, den die Wohnungseigentümer nicht hinzunehmen haben, wenn sie erheblich sind. Festzustellen ist, welche Bedeutung das veränderte, hinzugefügte oder entfernte Bauteil für den optischen Gesamteindruck des Gebäudes hat, ob durch die bauliche Maßnahme Elemente verändert werden, die diesen Eindruck prägen, ob sich das Bauteil trotz der Veränderungen in Gestalt, Form und Farbgebung in das Gesamtbild einfügt und hier auch, welche konstruktiv-gestalterischen Möglichkeiten der erforderlichen Erneuerung nach der Dachsanierung durch die Gemeinschaft überhaupt bestehen. Dabei ist ferner zu berücksichtigen, dass sich ausgewechselte Bauteile nicht immer mit vertretbarem Aufwand originalgetreu ersetzen lassen.

 

Datum: 29.06.2017
Quelle: juris PraxisReport Miet- und Wohnungseigentumsrecht; 13/2017
 

Seitenanfang

Druckversion

Als Email versenden

News

BGH schließt sich der Literaturansicht von Rechtsanwältin Dittert an: Schriftformheilungsklauseln sind stets unwirksam!
 

FOCUS Spezial - Frau Dr. Kunze erneut unter den TOP-Anwälten
 

Kein Vorwegabzug für Gewerbe bei Umlage der Grundsteuer!
 

Aktivitäten

23.09.2016
Intensivkurs AGB im Mietvertrag
...
 

09.03.2016
Verbraucherwiderruf im Lichte von § 558 BGB
Vortrag im Rahmen der Berliner Arbeitsgemeinschaft der Mietr...