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Nr. 2 von 459 Publikationen

Zuweisung von Sondernutzungsrechten
 

von Rechtsanwalt Dr. Lothar Briesemeister
 

A. Einleitung

Im Zeitalter der Parkplatznot legen Wohnungseigentümer zumeist Wert darauf, einen gesicherten Stellplatz für ihr Fahrzeug zu besitzen, um nicht Abstellmöglichkeiten im öffentlichen Raum suchen zu müssen. Das Instrument zur Erreichung dieses Ziels im Bereich des Wohnungseigentumsrechts ist die Schaffung entweder von Sondereigentum in Tiefgaragen oder zumindest die Zuweisung eines dinglichen Sondernutzungsrechts an bestimmten Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der teilende Eigentümer kann bereits in der Teilungserklärung die sicheren Grundlagen für die Zubilligung eines derartigen ausschließlichen Nutzungsrechts der Wohnungseigentümer (mit deren Mietern) herbeiführen, das es auch ermöglicht, unberechtigte Stellplatzbenutzer von der freien Benutzung auszuschließen. Die Schaffung eines der- artigen Sondernutzungsrechts kann Schwierigkeiten bereiten, sei es, dass die genauen Stellflächen noch nicht festgelegt werden können, sei es, dass sich der Wohnungskäufer noch nicht darüber im Klaren ist, ob er einen solchen Stellplatz erwerben und (zumeist teuer) bezahlen will. Welche Möglichkeiten hat der teilende Eigentümer?
B. Die Rechtslage
I. Objektive Darstellung der Rechtslage Sedes materiae (auch) für Sondernutzungsrechte an Pkw-Stellplätzen ist § 5 Abs. 4 WEG mit der Unterscheidung zwischen Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums. Der Gegenstand des Sondereigentums ist zwingender Teil der Teilungserklärung, die die abgeschlossenen Räume des Sondereigentums von dem gemeinschaftlichen Eigentum am Gebäude und am Grundstück anhand des Aufteilungsplans und der Abgeschlossenheitsbescheinigung auch nach der genauen Lage präzise beschreiben muss.
Daneben kann der teilende Eigentümer stellvertretend für die künftigen Wohnungseigentümer fakultativ Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander aufstellen, die zumeist Gemeinschaftsordnung genannt werden. Bezüglich der Pkw-Stellplätze kann hinsichtlich von vornherein eindeutig festgelegter und markierter Flächen deren Gebrauch für einzelne Wohnungseigentümer unter Ausschluss aller übrigen Wohnungseigentümer festgelegt werden. Diese Regelungen müssen bestimmt sein und zumindest über Bezugnahmen im Grundbuch eingetragen sein.
II. Aktuelle Problematik
In einem aktuellen Fall bildete der teilende Eigentümer gemäß der Urkunde über die Teilungserklärung auf seinem Grundstück insgesamt 29 Einheiten, von denen die normalen mit Nr. 1 bis 28 bezeichneten Einheiten jeweils mit Sondereigentum an einer Wohnung im dritten bis sechsten Obergeschoss des Gebäudes verbunden sind und die zur Nutzung als Hotel vorgesehene Einheit Nr. 29 mit dem Sondereigentum an den Räumen im Keller, im Erdgeschoss sowie im ersten und zweiten Obergeschoss.1 Hinsichtlich der zur Anlage gehörenden Kfz-Stellplätze befindet sich in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine Regelung in § 4 Nr. 6, wonach die Parkplätze nicht dem allgemeinen Gebrauch dienen, sondern ausschließlich von demjenigen genutzt werden, der sie käuflich erworben hat; im Übrigen stehen sie dem jeweiligen Eigentümer des in § 1 Nr. 29 aufgeführten Miteigentumsanteils (Hotel) zur Verfügung.
In der Urkunde wurde bewilligt und beantragt, die Teilung gemäß § 1 sowie den Vorschriften der §§ 2 bis 15 der Erklärung als Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch einzutragen, was letztlich auch geschah. Der Kaufvertrag der Antragstellerin enthält die Beschreibung, dass der mit dem Sondereigentum an der im vierten Obergeschoss gelegenen und mit Nr. 14 bezeichneten Wohnung verkaufte Miteigentumsanteil zur dauernden und ausschließlichen Benutzung des mit Nr. 11 bezeichneten Pkw-Abstellplatzes berechtigt. In der Auflassungserklärung wird insbesondere „die mit Nr. 14 bezeichnete Wohnung einschließlich dem Benutzungsrecht an dem mit Nr. 11 bezeichneten Pkw-Abstellplatz“ genannt und die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch bewilligt und beantragt. Das Wohnungseigentum wurde inzwischen mehrfach veräußert, wobei der Kaufgegenstand jeweils auch den Hinweis auf die dauernde und ausschließliche Benutzung des mit Nr. 11 bezeichneten Pkw-Abstellplatzes enthält.
Die gegenwärtige Wohnungseigentümerin bewilligt und beantragt nun, das Sondernutzungsrecht an dem Parkplatz Nr. 11 in das sie betreffende Grundbuch einzutragen, was das Grundbuchamt nacheinander mit verschiedenen, teils gegensätzlichen Begründungen abgelehnt hat. Das OLG Schleswig hat die Ablehnung des Grundbuchamts bestätigt.
III. Rechtliche Würdigung
1. Teilungserklärung
Hinsichtlich der zur Wohnungseigentumsanlage gehörenden Kfz-Stellplätze enthält die Teilungserklärung in dem Fall des OLG Schleswig nur die Regelung, wonach „die Parkplätze“ nicht dem allgemeinen Gebrauch dienen, sondern ausschließlich von demjenigen genutzt werden, „der sie käuflich erworben hat,“ ansonsten stehen sie dem jeweiligen Eigentümer des unter Nr. 29 aufgeführten Miteigentumsanteils (also umfassend den Hotelräumen) zur Verfügung. Mit dieser Formulierung wäre allenfalls ein Sondernutzungs- recht an sämtlichen Stellplätzen zu Gunsten der Teileigentumseinheit/Hotel verdinglicht worden. Der teilende Eigentümer hat auch nicht Sondernutzungsrechte an bestimmten Stellplätzen begründet und diese jeweils bestimmten Einheiten zugeordnet. Er hat vielmehr eine unbestimmte Formulierung gewählt, wonach er „die Parkplätze“ demjenigen zur Nutzung zuordnet, „der sie käuflich erworben hat.“ Dies geschah, obwohl die Zuordnung von Sondernutzungsrechten an genau bezeichneten Stellflächen zu bestimmten Einheiten bereits bei Abgabe der Teilungserklärung ohne weiteres möglich war. Der teilende Eigentümer wusste zu diesem Zeitpunkt, an welche Käufer er die einzelnen Einheiten verkauft hatte und welcher Stellplatz jeweils dazu gehören sollte. Auch die Auflassungsvormerkungen für alle 28 Wohnungskäufer waren bereits Ende 1968 bis Januar 1970 im Grundbuch eingetragen worden.
2. Grundakten
Lediglich den Grundakten lässt sich anhand der Urkunden (jeweils Angebot des Verkäufers und Annahme des Käufers) entnehmen, dass der verkaufte Miteigentumsanteil auch „zur dauernden und ausschließlichen Benutzung des mit (hier) Nr. 11 bezeichneten Pkw-Stellplatzes“ berechtigen sollte. Dies stellt jedoch lediglich eine schuldrechtliche Vereinbarung dar. Eine entsprechende Eintragung im Grundbuch hat der teilende Eigentümer auch nicht durch Bezugnahme der Teilungserklärung auf den Kaufvertrag bewilligt. In der Auflassungserklärung sind nur die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch und die Löschung der eingetragenen Vormerkung bewilligt. Dementsprechend ist auch bei der Eigentumsumschreibung keine Eintragung in Bezug auf die Zuordnung eines Sondernutzungsrechts zur betroffenen Einheit erfolgt.
3. Bedürfnis für begehrte Eintragung
Ein Bedürfnis für die begehrte Eintragung ist allerdings nicht mit dem Argument zu verneinen, dass die negative Wirkung des Sondernutzungsrechts gegen die Sonderrechtsnachfolger der anderen Wohnungen bereits durch die Bezugnahme im Eintragungsvermerk verdinglicht sei und die positive Zuteilung des Stellplatzes an eine bestimmte Einheit nicht verdinglicht und darum auch nicht eingetragen werden müsse. Das Gegenteil ist der Fall. Nach § 10 Abs. 3 WEG wirken Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften des WEG regeln, nur dann gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Falls der teilende Eigentümer bei der Teilung noch nicht weiß, welches Sondernutzungsrecht beim Verkauf welcher Einheit zugeordnet werden soll, bestehen verschiedene Möglichkeiten einer nachträglichen Zuweisung, die der teilende Eigentümer sich auch vorbehalten kann. Der teilende Eigentümer wusste im vorliegenden Fall bereits bei der Teilung, welchen Stellplatz er bei den Verkäufen welcher Wohnung zugeordnet hatte. Er hat es nur versäumt, dies durch geeignete Formulierungen – und sei es auch nur durch Verweisung auf bestimmte Kaufverträge – in die Teilungserklärung aufzunehmen.
4. Eintragung
Wenn die negative und die positive Komponente eines Sondernutzungsrechts im zeitlichen Abstand gesondert begründet werden, reicht es nicht aus, wenn zunächst nur der Ausschluss der anderen Wohnungs- bzw. Teileigentümer von der Nutzung eingetragen wird. Das Sondernutzungsrecht muss vielmehr auch im Wohnungsgrundbuch der begünstigten Einheit ausdrücklich oder durch Bezugnahme eingetragen werden. Das folgt schon daraus, dass im Immobiliensachenrecht auch die Person des Berechtigten an die Eintragung im Grundbuch geknüpft wird. Nicht geschützt ist der Berechtigte vor den Folgen einer Sonderrechtsnachfolge auf Seiten der übrigen Wohnungseigentümer. Ohne Eintragung kann er sein Sondernutzungsrecht nicht gegen die anderen Eigentümer durchsetzen. Deshalb besteht bei allen Käufern von Sondernutzungsrechten und deren Rechtsnachfolgern grundsätzlich ein Bedürfnis, dies nachzuholen.
5. Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer
Somit kann es nur noch darum gehen, ob die Zuordnung eines dinglich wirkenden Sondernutzungsrechts an einem PKW-Stellplatz zum Wohnungseigentum der beteiligten Wohnungseigentümerin der Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf oder nicht. Grundsätzlich setzt eine Grundbucheintragung vor- aus, dass derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Von der Eintragung eines Sondernutzungsrechts ist deshalb nicht der Begünstigte betroffen, sondern die Berechtigten derjenigen Einheiten, denen die Nutzung des gemeinschaftlichen Gemeinschaftseigentums gerade nicht zugewiesen ist. Im Fall des OLG Schleswig soll die Zuweisung eines Sondernutzungsrechts aber allein aufgrund einer eigenen
Erklärung der Begünstigten erfolgen – was nach Maßgabe des § 19 GBO jedoch nicht möglich ist.
6. Berichtigung des Grundbuchs
Einer Bewilligung von Betroffenen bedürfte es allerdings nicht, wenn das Grundbuch nur berichtigt werden soll und die Unrichtigkeit in der Form des § 29 GBO nachgewiesen wird. Hier ist der Nachweis, dass ein dinglich wirkendes Sondernutzungsrecht als Inhalt des Sondereigentums der Antragstellerin außerhalb des Grundbuchs entstanden ist und ihr zusteht, jedoch nicht geführt. Hierzu reicht es insbesondere auch nicht aus, das die negative Komponente des Sondernutzungsrechts bereits Grundbuchinhalt geworden ist.
Eine Grundbuchberichtigung kommt von vornherein nur in Betracht, wenn das Grundbuch unrichtig wäre, hier also ein dinglich wirkendes Sondernutzungsrecht entgegen der wahren Rechtslage nicht für die betroffene Einheit eingetragen wäre. Ein außerhalb des Grundbuchs bestehendes und nach den §§ 398, 399 BGB übertragbares Sondernutzungsrecht außerhalb des Grundbuchs, das nur eine schuldrechtliche Grundlage hat, kann das Grundbuch nicht unrichtig machen. Die Zuweisung von Sondernutzungsrechten zu den einzelnen Einheiten ist wegen der unzureichenden Erklärungen des teilenden Eigentümers von Anfang an nicht zum Inhalt des Grundbuchs geworden, womit eine dingliche Wirkung ausscheidet.
Bei der Eintragung des Wohnungseigentums sind überhaupt keine Sondernutzungsrechte an Stellplätze wirksam eingetragen worden, also nicht einmal für die Hotel-Teileigentumseinheit. Jedenfalls erfüllt die Regelung in § 4 Nr. 6 der Teilungserklärung nicht das Bestimmtheitserfordernis des Sachen- und Grundbuchrechts für das den Inhalt des Sondereigentums bildende Sondernutzungsrecht.6 In der Teilungsurkunde wird auch nicht die Zahl oder die Größe der möglichen Sondernutzungsrechte, geschweige denn deren Lage benannt. Die allgemeine Bezeichnung als „die Parkplätze“ reicht jedenfalls nicht aus. Der bei den Grundakten befindliche Aufteilungsplan zur Bescheinigung über die Wohnungsabgeschlossenheit enthält zwar auf dem Blatt für das Erdgeschoss auch eine Skizze der Außenanlagen. In der Benutzungsregelung betreffend „die Parkplätze“ wurde aber – anders als bei der Beschreibung der Sondereigentumseinheiten – nicht einmal auf einen Plan Bezug genommen.
7. Zwischenverfügung
Die fehlenden Bewilligungen der übrigen Wohnungseigentümer hat das Grundbuchamt nicht im Wege einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO anzufordern. Der Eintragungsantrag war sofort zurückzuweisen. Eine Zwischenverfügung darf nämlich nur ergehen, wenn das Eintragungshindernis mit rückwirkender Kraft zu beseitigen ist, da andernfalls dem Antrag nicht der Rang nach dem Eingang beim Grundbuchamt gebühren würde. Ein nicht mit rückwirkender Kraft zu beseitigendes Eintragungshindernis liegt unter anderem dann vor, wenn die zur Eintragung erforderliche Bewilligung der unmittelbar Betroffenen – also der übrigen Wohnungseigentümer und Teileigentümer – noch nicht erklärt ist.
C. Auswirkungen für die Praxis
I. Schuldrechtlichen und verdinglichte schuldrechtliche Vereinbarungen
Die aktuelle Entscheidung aus Schleswig verdeutlicht den Unterschied zwischen schuldrechtlichen Vereinbarungen, die nur zwischen den sie treffenden Vertragspartnern gelten, und Grundbucheintragungen, die für einen größeren Kreis von Verpflichteten (hier die Wohnungseigentümer) und auch deren Sondernachfolger gelten. Selbst wenn in der Teilungserklärung die Schaffung von reservierten und ziffernmäßig zugeordneten Stellplätzen versprochen wird, entfaltet diese Regelung keinerlei dingliche Wirkungen in Bezug auf Sondernutzungsrechte, weil diese nicht mit persönlicher und flächenmäßiger Zuordnung in den Wohnungsgrundbüchern – aufgrund Bewilligung und Beantragung – verlautbart sind; im Fall störte darüber hinaus, das einfach die „restlichen Stellplätze“ der Hotel-Teileigentumseinheit ohne nähere und verbindliche Beschreibung zugeordnet waren.
II. Fehlende Verdinglichung
1. Überblick
Fehlt es an einer Verdinglichung durch den Bauträger, können die Wohnungs- und Teileigentümer noch freiwillig und im gleichmäßigen gegenseitigen Interesse für die vom Bauträger vorgesehenen Sondernutzungsrechte nachträglich durch notarielle Bewilligung und Eintragung in sämtlichen Wohnungsgrundbüchern volle dingliche Wirkung schaffen. Die Erleichterungen durch § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG dürften eingreifen, weil die Grundpfandgläubiger mit einer derart gleichmäßigen Aufteilung von Anfang an rechnen mussten.
2. Klage auf Verdinglichung
Eingeklagt werden kann die vom Verkäufer vorgesehene sinnvolle, aber eben nur vertragliche Regelung „inter partes“ nicht. Es liegen – wenn auch mit allen Käufern – lediglich im Verhältnis zum Verkäufer bindende Regelungen vor, die in der Teilungserklärung nur unzureichende und im Grundbuch – mangels Bewilligung und Eintragung – gar keine Erwähnung gefunden haben. Zutreffend weist etwa das OLG Schleswig darauf hin, dass nicht nur eine im Hinblick auf die Bestimmtheit fehlerhafte Zuweisung vorhanden ist, sondern auch eine im Hinblick auf die jeweils bevorzugten Nutzungsberechtigten ausreichende Verankerung im Grundbuch fehlt. Angesichts der strengen Regelungen im Grundbuchrecht wird sich wohl kein Gericht bereitfinden, eine Klage auf Nachvollzug der vom Verkäufer geplanten dinglichen Sondernutzungsrechte etwa nach Treu und Glauben für begründet zu erachten.
3. Notarielle Beurkundungspraxis
Für die notarielle Beurkundungspraxis ergibt sich daraus, dass bei der Beschaffung von Sondernutzungs- rechten, die ordnungsgemäß im Grundbuch verlautbart werden sollen, äußerste Sorgfalt walten muss.
D. Literaturempfehlungen
Spielbauer, Sondernutzungsrechte: Begriff, Begründung, Übertragbarkeit und guter Glaube, ZWE 2017, 19. Suilmann, Zur gerichtlichen Ersetzung einer Vereinbarung über den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, ZWE 2016, 451.

 

Datum: 21.09.2017
Quelle: AnwaltZertifikat Online Miet- und Wohnungseigentumsrecht 19/2017
 

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